【智库观察】基于139理念的浙江未来社区发展模式解读

浙江未来社区的内涵和建设理念

社区源于拉丁语COMMUNIS，意为伴侣或共同的关系和感情，代表着一群有共同利益、相互依赖关系的人聚集到一起。在我国，城市社区既是一座城市最基本的功能单元，也是社会治理最基础的组织单元。

浙江在国内率先提出建设“未来社区”，自2019年写入省政府工作报告后，已历经多个省级文件发布、多批试点及创建项目实践。未来社区作为“美好家园”的浙江方案，其概念和内涵也在不断深化迭代。总体来看，未来社区是以构建共同富裕示范区基本单元为宗旨，对传统城市社区的体系化重构、对生活方式的系统性变革；是基于5～10～15分钟社区生活圈，以人民美好生活向往为核心，以“三化九场景”为指引，通过数字社会高效组织未来生活场景，打造具有归属感、舒适感、未来感的新型城市功能单元。与传统社区相比，未来社区具有美好生活、美丽宜居、智慧互联、绿色低碳、创新创业、和睦共治等六大独特内涵。

未来社区六大内涵特征

浙江未来社区的总体发展理念，可概括为“139”系统架构：“1”指“以人民对美好生活的向往为中心”，是根本的目标导向；“3”指人本化、生态化、数字化三维价值坐标，是基本的方向指引；“9”指未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务和治理九大场景系统，是具体的实施载体。139建设理念的内核是“以人为本”，从社会关系、生活方式、人居环境维度出发，基于三大层次需求构建场景内在逻辑体系。

一是基于人的安居需求。注重智慧、绿色和特色多元，构建未来建筑、交通、低碳三种场景，营造具有“未来感”、绿色低碳智慧的有机生命体。

二是基于人的生活需求。聚焦婴幼儿托育、青少年学习、中青年创业、老年人康养、家庭生活服务等高频需求，提供覆盖全龄段人群的未来教育、健康、创业和服务四个场景功能业态，构建5～10～15分钟生活圈，营造具有“舒适感”、宜居宜业宜游的生活共同体。

三是基于人的社交需求。围绕人与人之间的关系建构未来邻里场景，围绕人与政府的关系建构未来治理场景，从“陌生人”到“熟人”再到“友人社会”，营造具有“归属感”、资源高效配置的社会综合体。

未来社区139总体架构示意图

九大场景系统设计原则

浙江未来社区的九大场景系统，由空间、功能、技术、机制四要素构成，本文结合试点及创建项目实践，将场景系统设计归纳为“PETHRD”6D原则。

POD生活圈导向（pedestrian-scale-oriented development）：注重人的美好生活需要，优先考虑5～10分钟步行社区生活圈的活动交往与生活需求，统筹规划、整体营造10～15分钟社区生活圈，以功能复合的邻里中心、就近便民的生活驿站、楼宇单元的共享客厅等为载体，有机叠加高品质公共服务，构建24小时全生活链服务体系，为全龄段居民提供友好生活环境。

EOD生态为本导向（ecology-oriented development）：优先考虑周边区域的自然资源禀赋导入和场地本身的生态环境微循环搭建。合理规划社区空间布局，充分运用新材料新技术，倡导绿色建造方式与绿色建筑，打造多样化个性化的立体绿化空间系统。注重推广低碳生活方式和生产方式。

TOD公共交通导向（transit-oriented development）：倡导低碳出行，优先考虑公共交通出行的交通组织方式，并以公共交通站点为中心，开展“疏密有致”的土地混合利用和功能复合利用。营造尺度宜人、适宜步行的街巷空间，将公共空间打造成为邻里生活的焦点。

HOD人文链接导向（humanistic-links-oriented development）：注重本土地域文化和社区场所记忆的挖掘与传承，建立社区情感链接，创造面向新时代的社区新文化，塑造社区共同价值观与归属感。注重多元主体共同参与，构建科学高效和智能便捷的社区治理架构。

ROD韧性安全导向（resilient-oriented development）：优先考虑防范与应对重大突发性事件的应对策略，建立完善的应急自治管理体系和避灾系统，作为平时社区的“镜像”，具有应急状态下“一键切换”能力。

DOD数字孪生导向（digital-oriented development）：注重发挥数字技术赋能生活的作用，以社区数字CIM平台和智慧服务平台为中枢，建立智能感知响应和线上线下融合的智慧支撑系统。依托数字平台激发共享经济潜能，促进社区资源、技能、知识全面共享，让供给和需求零距离对接。

未来社区分类创建指引

未来社区创建类型主要包括整合提升、拆除重建、拆改结合、规划新建和全域类等五大类型，在此基础上提出分级分类创建指引。

针对整体建筑质量与环境品质较好，但离“美好家园”要求还有差距的存量社区，开展整合提升类创建。主要以数字化智慧化改造和“补短板”式“三化九场景”功能嵌入为主，整合社区现有运营资源，增补优质社区公共服务配套，重塑社区生活圈活力。落实未来社区数字社会建设要求，实现场景“线上”智慧化功能全实现、服务应用实施单元全覆盖，并逐步向规划单元延伸覆盖；“查漏补缺”优化完善软场景设施配置，灵活采取补建、购置、置换、租赁、改造等方式配套相关设施，全面响应约束性指标要求，保障场景设施的普惠共享性，满足向社区全体群众开放要求，确保实现10分钟社区生活圈功能；参照硬场景建设标准要求，酌情实施社区环境和硬件设施的改造提升。

针对2000年以前建成、普遍采用多孔板建材、存在较大安全隐患的老旧小区，开展拆除重建类创建。结合浙江城镇老旧小区改造工作，以建设具有浙江特色的高级改造形态为目标，系统性打造“三化九场景”体系，积极落实建设运营一体化，兼顾未来发展适度留白，实现“一次改到位”。

针对存在质量安全隐患的老旧小区与建筑环境品质较好的住宅小区混杂的社区，开展拆改结合类创建。统筹协调保留与拆建区域，实施城镇老旧小区改造与片区联动城市更新相结合，系统性开展“三化九场景”功能与业态植入，保留部分参考“整合提升类”方式，拆建部分参考“拆除重建类”方式。通过统一的“线上”未来社区智慧服务平台，叠加邻里中心和公共服务空间等“线下”设施，将旧改新建区域整合于一体，实现线上线下服务设施全社区普惠共享，构建较完备的社区生活圈。

依托省重大发展平台，优先在人口集聚潜力大、公共交通便捷、地上地下空间复合开发禀赋好的城市发展核心区中，开展规划新建类创建。系统性打造“三化九场景”体系，立足投资建设运营一体化，全方位探索新文化、新技术、新业态、新模式创新与应用，逐步形成“引领型”的社区规划建设标准体系，打造未来生活方式变革的美好家园示范标杆。

在条件成熟的相对独立城市区域或主要平台范围，全域响应未来社区建设理念、标准和模式，开展全域类创建。系统制定未来社区创建中长期规划和实施计划，滚动实施、整体推进包含整合提升、拆除重建、拆改结合、规划新建等多类别创建项目群建设。全域未来社区一方面需参照前四种类型做好单点上的创建工作，另一方面需统筹创建项目群的城市公共服务功能织补，突出共建共享，发挥协同效应，构建完善的九大场景功能空间“拓扑网络”和“城市大脑”系统。

下阶段，将在未来社区研究总报告、建设运营导则基础上，开展分类创建指南、验收评价指标研究，进一步明确未来社区创建的分级分类具体标准。

浙江未来社区的模式与机制

2021年2月7日，浙江省委书记袁家军在未来社区建设工作座谈会上指出，未来社区是一个开放平台，既具体又不局限于具体，是一种模式、标准和品牌，要牢牢把握未来社区现代化属性、家园属性、民生属性、普惠属性，全面总结创新实践成果，加快形成模式、标准和品牌，推动“蓝图愿景”与落地实践“精准对接”“高效转化”。

第一，统筹旧改新建，分类施策推动城市更新。综合考虑建筑安全质量、居民意愿、文脉传承等多方因素，因地制宜推进精细化城市有机更新。对具有较大安全隐患的社区杜绝低水平重复改造，确保“最多改一次”。对建筑质量和环境条件基础好的社区，结合国家现行老旧小区改造指导意见，鼓励实施整合提升或拆改结合，通过不计费容积率转移和智慧化改造等措施，提升三化九场景系统功能。

第二，聚焦多类人群，公众参与确保民生属性。直接受益居民和各类人才总数作为开展试点的先决条件；鼓励原拆原回，将旧城改造成效最大限度惠及原居民；鼓励人才租售同权与落户优惠，积极引进创新人才。坚持问需于民、问计于民、问效于民，建立全过程公众参与机制，以居民的获得感、幸福感、安全感为最终标尺。创新引入邻里积分、时间银行机制，促进社区居民参与和邻里氛围营造。

第三，坚持房住不炒，推动土地开发建设转型。政府适度降低用地成本，增量空间优先保障高品质的公共服务配套。通过“限双价、竞运营”，实施地价房价双控，实行土地“带方案”公开出让，通过履约监管协议固化“三化九场景”落地要求，倒逼房地产从传统的拿地卖房“一锤子买卖”的短期暴利，向可持续运营的长期盈利转变，从“造房子”向“造社区“转型。

第四，注重智慧赋能，促进自我造血长效运营。探索数字化“规划+建设+运营”一体化，以建立长效运营体系为核心，建立未来社区“平台+管家”模式。整合政府资源，依托市场化运行实现资源集约统筹；建立大运营逻辑，实现盈利性业务、公益性业务有效整合，以丰补歉，使得基本物业基本不收费成为可能；通过数字化精准服务降本增效，通过服务平台，创新居民服务获得方式。

浙江省建立了“1+1+N”政策保障体系，以省政府的试点工作方案和省政府办公厅的高质量加快推进试点建设工作意见为核心，省、市两级出台相关配套政策，持续政策供给激励，保障未来社区建设有序推进。

空间政策：改造更新类项目，要在满足原有居民利益、符合建设标准的前提下，加大存量用地盘活利用力度，打破“一刀切”管控模式，科学合理确定地块容积率、建筑限高等规划技术指标。优化指标计算规则，支持公共立体绿化合理计入绿地率，防灾安全通道、架空空间和公共开敞空间不计费容积率，空中花园阳台绿化部分不计入注重建筑面积和容积率。

用地政策：支持在建筑设计、建设运营方案确定后“带方案”进行土地公开出让。符合条件的土地高效复合利用试点项目，纳入存量盘活挂钩机制管理，按规定配比新增建设用地计划指标。改造更新类试点项目的土地出让收益，剔除上交国家部分，其余全部用于支持试点项目建设；其中，按国家和省规定计提留存市县部分，按规定用途申请用于试点建设。

财政金融政策：对试点成效突出、建成标杆性引领性示范性项目的县（市、区），省级财政将再予以奖励。鼓励金融机构信贷资源向未来社区试点项目倾斜，实施差异化授信管理、落实专项信贷额度、提供利率优惠等。